Les arnaques sont minoritaires, mais elles font plus de bruit.
Vendre un appartement sans avoir bougé le moindre caillou. Promouvoir un projet sans permis de construire, sans étude de sol, sans même avoir mis les pieds sur le terrain. C'est la nouvelle norme sur le marché immobilier dominicain, et on n'en parle pas assez. Aujourd'hui, n'importe qui avec un compte Instagram et une image de synthèse bien réalisée peut empocher des millions en préventes sans le moindre plan approuvé.
Il est important de commencer cette analyse par une précision : les arnaques immobilières restent minoritaires. Pour 70 projets sur plan livrés dans les délais et conformément aux engagements, il peut y en avoir un seul qui n’est pas achevé ou qui engendre des problèmes. Mais celui-ci, celui qui ne respecte pas ses engagements, fait bien plus de bruit que les 69 autres. C’est celui qui fait la une des médias, celui qui donne lieu à des poursuites judiciaires, celui qui sème la déception et la méfiance chez les investisseurs et les acheteurs.
Vente sans permis : la nouvelle règle dangereuse
Ce qui devrait nous préoccuper, ce n'est pas tant le modèle de prévente en lui-même, mais plutôt sa mise en œuvre concrète. Il est de plus en plus fréquent de voir des projets promus de manière agressive sur les réseaux sociaux, avec des rendus spectaculaires et des prix alléchants, sans que le terrain ait été préparé, sans permis de construire, sans étude d'impact environnemental réalisée par le ministère de l'Environnement, ni étude de sol menée. Dans certains cas, aucune entreprise officiellement enregistrée n'est même à l'origine du projet.
Comment une entreprise peut-elle annoncer avoir vendu 100 % d'un projet sans avoir levé le petit doigt ? Qui contrôle cela ? L'absence de mécanismes de contrôle clairs fait que ce qui devrait être l'exception devient la norme. Et c'est là que le véritable risque pour l'acheteur commence.
L'argent comme appât : comment s'accrocher au vide
La plupart de ces préventes fonctionnent selon un principe simple : percevoir entre 10 % et 20 % de la valeur du bien à titre d’acompte. Pour un appartement à 5 millions de pesos dominicains (RD$), cela représente entre 500 000 et 1 million de RD$ versés sans aucune garantie. Cet argent, entre les mains de promoteurs inexpérimentés et sans soutien financier, devient une véritable bombe à retardement.
Si un projet n'est pas correctement financé, ou si l'entreprise ne dispose pas de la structure technique et financière nécessaire, les fonds servent à couvrir les frais de fonctionnement, la publicité, les contrats d'acquisition de terrains, voire des dettes antérieures. Et lorsque vient le moment de démarrer officiellement la construction, les fonds ont disparu. Dès lors, s'ensuivent retards, excuses, silence radio et, dans certains cas, l'abandon pur et simple du projet.
Retards inévitables contre improvisation déguisée
Les constructeurs sérieux savent que les retards font partie intégrante du secteur. La construction n'est pas une science exacte. Les conditions météorologiques, les pénuries de matériaux, les problèmes logistiques ou les changements réglementaires peuvent tous repousser les échéances. Nous le comprenons.
Ce qui est inacceptable, en revanche, c'est l'improvisation. Nombre de retards prolongés dans les projets de prévente ne sont pas dus à des facteurs externes, mais à une absence totale de planification. Un projet qui démarre sans calendrier technique réaliste, sans plan financier structuré et sans équipe qualifiée est voué à l'échec.
Le risque se multiplie lorsqu'il s'accompagne d'une hausse continue des coûts. Selon l'indice des coûts de construction de logements (ICDV) publié par ONE, le coût moyen de la construction a augmenté de 18 % depuis 2021, en raison de l'inflation mondiale des prix de l'acier, du ciment, des systèmes électriques et des finitions. Un projet financièrement mal structuré ne peut résister à un tel impact.
Où se trouvent les mécanismes de contrôle ?
Face à ce constat, il est urgent de se poser la question suivante : qui contrôle ces pratiques ? Aujourd’hui, en République dominicaine, pratiquement n’importe qui peut se déclarer « promoteur immobilier », créer une maquette, ouvrir un compte Instagram et commencer à vendre sans avoir respecté la moindre procédure légale.
Ni les collectivités locales, ni les agences environnementales, ni les administrateurs ne vérifient la légalité et la faisabilité technique des projets annoncés. De plus, bien souvent, des contrats de vente préliminaires sont signés sans avis juridique, avec des clauses ambiguës ou sans réelles sanctions en cas de rupture de contrat.
Pendant ce temps, l' acheteur reste sans défense. Il n'existe aucune loi de protection claire, ni d'organisme de réglementation doté de réels pouvoirs pour sanctionner les contrevenants. Ce qui crée un terrain fertile pour l'informalité et les abus.
Il ne s'agit pas d'arrêter la croissance, mais de l'organiser
Le secteur immobilier n'a pas besoin de freins. Ce dont il a besoin, c'est d'ordre, de transparence et d'une réglementation intelligente. Les promoteurs sérieux – et ils sont nombreux dans ce pays – ne craignent pas le contrôle. Au contraire, ils en ont besoin, car leur réputation repose sur un marché régi par des règles claires.
Des pays comme la Colombie et le Chili ont mis en place des cadres réglementaires qui n'autorisent les préventes qu'une fois le projet officiellement autorisé et les études approuvées. Dans certains cas, les fonds de l'acheteur sont même placés sous séquestre jusqu'à la réalisation de certaines étapes clés de la construction. Ce système protège les deux parties : l'acheteur et le promoteur.
Pourquoi ne pouvons-nous pas avoir quelque chose de similaire en République dominicaine ?
Cela nous concerne tous : l'appel au secteur
Il est temps de reconnaître qu'il ne s'agit pas d'un problème isolé. Cela nous concerne tous : le constructeur qui remplit ses obligations, le promoteur qui respecte les délais, le vendeur consciencieux, l'acheteur qui leur fait confiance, et les secteurs du commerce et du tourisme qui bénéficient d'un marché immobilier sain.
En tant qu'acteurs de cet écosystème, il est de notre responsabilité de nous exprimer et d'exiger une réglementation stricte. Nous ne pouvons plus tolérer que l'improvisation et l'informalité nuisent à la crédibilité d'un secteur qui s'est révélé essentiel au développement du pays.
Si nous voulons que le tourisme immobilier continue de croître, que les investissements étrangers restent importants et que les Dominicains continuent d'investir dans leur pays, nous devons prendre soin de ce secteur. Et cela commence par endiguer le chaos et définir des limites claires.
L'avenir du secteur dépend de sa crédibilité
La construction et le développement immobilier demeureront des piliers de la croissance économique du pays. Toutefois, en l'absence de mesures, le risque d'atteinte à la réputation se traduira par une contraction des investissements locaux et internationaux. Les investisseurs sérieux – qu'il s'agisse de Dominicains de l'étranger, de fonds étrangers ou de familles locales – doivent avoir la certitude que leur argent est protégé par des garanties autres que la simple parole d'un promoteur.
Il est temps de prendre des décisions. La question n'est pas de savoir s'il faut réglementer les préventes, mais comment le faire intelligemment et équitablement, afin que le secteur continue de croître sans faire de victimes.
Car bâtir, ce n'est pas seulement poser des briques : c'est tenir ses promesses. Et dans un pays où la confiance est un capital, il n'y a pas d'investissement plus précieux que la crédibilité.
Les opinions exprimées dans cet article n'engagent que leur auteur.
